认证ISO14000\ESD防静电认证服务至上

房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。

ISO9000质量管理体系标准是由国际标准化组织（The International Organization For Standardization简称ISO，成立于1947年2月23日，是世界上的具有民间性质的标准化机构）在1987年提出的 概念，由ISO/TC176（国际标准化组织质量管理和质量保证技术委员会）工作组制定的国际通用标准。它总结、提炼了世界各国质量管 理理论及实践经验的精华，是一套先进的管理标准。并在其意义在于证实组织具有提供满足顾客（上级政府、广大市民）要求和适用 法规要求的产品（服务）的能力，目的在于不断增进顾客（上级政府、广大市民）满意。 作为世界各国质量管理先进 经验的科学总结，英国、美国、加拿大、新加坡等国的政府行政部门近年纷纷推行ISO认证标准。政府导入ISO质量管理体系，是借 用ISO的语言、方法和理念规范日常工作，实现政府管理化、运行规范化、服务标准化。

ISO10012认证审核中的问题点 因为测量管理体系的目标就是对由于测量设备的失准和测量过程的失控可能产生的不正确的测量结果进行防范和控制以 限度地降低风险。测量管理体系审核中共性的问题具体阐述如下： ? 1 测量过程控制 ? 测量过程控制是ISO10012:2003标准的一个发展。因此，企业建立新的测量管理体系区别于过去的计量检测体系中根本的地方就是在是否实现了对测量过程的控制，如果企业建立的测量管理体系只对测量设备进行有效管理，而缺乏对计量过程进行控制，那么就不一定能完全保证测量结果数据始终保持准确和一致。测量过程的控制可区别为重要（含高度）测量过程和一般测量过程控制，这有利于确保测量过程受控，又节约投入的资源。 ? 适用于高度测量过程控制的有：关键性的测量过程（包括产品检验、试验、化验等领域）；复杂的测量过程（包括在线工艺过程等领域）；对保证生产的测量（包括易爆、易燃、有害领域）；昂贵代价的测量过程（包括进出关口结算、配料等领域）。 ? 适用于一般测量过程控制的有，对于非关键的零部件的简单测量。对测量过程实施控制的主要方法有高度测量控制方法：（包括核查标准、控制图、统计技术等）；一般测量控制方法：（包括重复测量、留样再测、特性分析、设备抽检、环境监测、人员监督等），以减少和由于异常故障，出现错误的测量结果。 ? 2 计量确认过程的监视与计量过程的监视的区别 ? 这主要是监视的对象不同，前者是对测量设备而言，后者是对测量过程而言。测量设备的监视是监视其特性和要求的符合性；测量过程的监视是监视其过程符合规定的能力（人员操作技能、设备的配置、环境条件、测量方法、文件（软件）等是否满足测量要求）。监视实际上是有效控制测量过程和持续改进测量管理体系的有效途径。监视应制定所用方法如（核查、比对、统计技术、审核、顾客满意调查、定期检查、验证证明文件等），并应做好监视记录。目前，在审核中发现对监视出现的不符合项也占有一定比例。 ? 3 必须掌握两个关键 ? 关键一是企业 管理者必须高度重视和认清测量管理体系的作用和目的，必须亲自抓，才能实现统一管理，才能为实现方针和目标提供必要的资源保障。 ? 关键二是企业必须全员参加，因为测量过程控制涉及各个部门，需要搞好培训，对照标准逐条落实，使员工能以主人翁的责任感正确处理和解决测量过程出现的问题。 ? 4 需要掌握两个难点 ? 难点一是ISO10012:2003标准指出：“测量管理体系覆盖的每一个测量过程都应评价测量不确定度。”因此，要求企业计量职能部门人员需要掌握测量不确定度的概念和基本分析方法，使企业计量向国际水平靠拢，保证新的测量管理体系的质量。 ? 难点二是将顾客的测量要求转化为计量要求。因此，要求企业有关人员需要具有掌握生产工艺过程知识和计量综合知识，以便准确表述预期用途。 ? 5 开展企业测量管理体系认证审核的效果 ? 5.1 通过审核，了企业计量管理和检测水平，使企业的计量检测能力对质量管理、成本管理、节能降耗、企业效率发挥了重要技术保障作用。 5.2 通过审核，使企业在测量设备管理基础上建立对测量过程的控制体系，加强对计量数据的持续监控，极大地减少了企业因测量不准造成的风险和后果。 5.3 通过审核，使企业建立现代计量检测体系，以便能够适应经济和科学发展的需要，对企业市场竞争能力，参与国内外招标、签订合同时具有稳定的计量基础保证作用。 5.4 通过审核，使企业计量实验室环境条件得到改善。配置了相应的恒温设施，并对影响实验室的区域进行了有效隔离，确保了实验室的良好工作环境。 5.5 通过审核，进一步规范了企业能源计量器具的配备和准确度等级要求，有效地对企业开展节能降耗、生产经营、领导决策提供了更为准确可靠、稳定有效的测量数据。 ? 6 需高度控制的测量过程范围 ? 在测量管理体系现场审核过程中发现，某些企业列出的需高度控制的测量过程一览表上只反映了产品制造和质量检验范围内的测量过程，而未将经营管理、、环保等方面的测量过程列入高度控制。 ? 例如某机械制造厂生产过程中所用的专用校对塞规是自制的，精度要求到微米级，且专用校对塞规的检测是用高精度的三坐标测量仪进行的。该企业在建立测量管理体系时只将产品在生产制造过程中和质量检验过程中的检测列入需高度控制的测量过程，却未将专用校对塞规在生产制造过程中和质量检验过程中的检测列入需高度控制的测量过程。试想：如果专用校对塞规的检测结果有误，那用该专用校对塞规检测的产品质量如何得以保证？ ? 也就是说，该产品的检测结果就会存在一定的风险。作为建立测量管理体系的企业就应该将专用校对塞规在生产制造过程中和质量检验过程中的检测列入高度控制的范围以确保产品的检测结果准确无误。GB/T19022-2003/ISO 10012：2003《测量管理体系 测量过程和测量设备的要求》（以下简称ISO 10012）的7.2.2测量过程设计中的“指南”已说明“高度的测量过程控制对那些包含有关键性的复杂的测量系统，对保证生产的测量以及由于测量结果不正确会引起后续的昂贵代价的测量来说是合适的”。即需高度控制的测量过程不应该仅仅局限在产品制造和质量检验范围，而应包括企业的经营管理、能源管理、生产管理、职业管理、环境管理以及产品制造前的准备工作等方面的测量过程。 ?